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작성일 : 09-11-27 16:23
부동산 계약서 작성방법
 글쓴이 : 관리자
조회 : 1,060  

강행규정에 위반된 계약 내용은 무효

강행규정은 그 규정과 다른 내용으로 당사자가 약정을 하면 무효가 되는 규정을 말하며 반면에 임의규정은 당사자가 그 규정과 다른 내용을 약정하더라도 약정내용에 따른 법률효과가 발생하는 규정입니다.

계약은 당사자의 의사에 맡겨져 그 내용의 결정은 자유이므로 어떠한 내용의 계약을 체결하여도 무방합니다. 그러나 강행법규나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 것을 내용으로 하는 것은 무효이므로 이 점을 특히 주의하여야 합니다.

강행규정은 보통 선량한 풍속 기타 사회질서와 관련된 규정 등을 말하나 그 외에 법률정책상 필요에 의한 규정도 있습니다.

강행규정으로는 민법의 물권 분야와 채권 분야 중 임대차계약에 있어서 임차인의 보호를 위한 규정이 있고, 농지법이나 주택임대차보호법 등에 많이 있습니다.

 

2. 목적

계약서 제1조에는 계약의 목적을 쓰는 것이 관례입니다. 당사자가 계약을 하고자 하는 요점을 간명하게 쓰면 됩니다.

매매의 경우
제1조(목적) 매도인은 매매목적물을 매수인에게 매도하기로 약정하고 매수인은 이를 매수하기로 한다.

임대차의 경우
제1조(목적) 임대인은 목적부동산을 임차인에게 대여하고 임차인은 이를 차용한다

 

3. 채무이행기의 약점

일반적으로 계약체결시 이행기를 정하지 않았을 경우에는 채무의 이행기는 계약의 성립과 동시에 도래하며, 매매에 있어서 그 대금의 지급시기는 특정한 약정이 없으면 매매목적물의 인도와 동시에 도래하는 것이 됩니다.

따라서 채무의 이행기가 계약성립과 동시에 도래하지 않게 하거나 매매계약에서 대금을 사전에 지급하게 하거나 후에 지급하기로 하는 등 목적물의 인도와 대금지급시기를 동일하게 하지 않을 경우에는 계약서에 이를 명시하여야 합니다.

☞ 제○조(부동산의 인도시기) 매매 부동산은 ○○년 ○○월 ○○일에 인도한다.
☞ 제○조(대금의 지급시기) 매수인은 매도인에게 다음과 같이 매매대금을 지참하여 지급하여야 한다.
1. ○○년 ○○월 ○○일까지는 금 원
2. ○○년 ○○월 ○○일까지는 금 원

 

4. 권리이전시기의 약정

매매의 목적물이 동산인 경우에는 그 물건의 인도에 의하여, 부동산인 경우에는 소유권이전등기의 완료에 의하여 소유권이 매도인에게서 매수인에게로 이전됩니다.

도급계약에서는 도급인이 재료의 전부 또는 주요 부분을 공급하는 경우에는 완성된 물건의 소유권은 도급인에게 귀속하며, 수급인이 재료의 전부 또는 주요부분을 제공한 경우에는 완성된 물건의 소유권은 수급인에게 먼저 귀속하고 수급인이 이를 인도하여야 도급인에게 소유권이 귀속하게 됩니다.

따라서 이러한 원칙과 다른 효과를 원한다면 계약서에 이를 명시하여야 합니다.
다만 부동산 권리변동 등기에 관한 규정은 강행규정이므로 등기없이 권리를 이전시킬 수는 없습니다.
☞ 제○조(소유권의 이전시기) 매매목적물의 소유권은 매수인이 매매대금을 매도인에게 완납했을 때 매수인에게 이전된다.
☞ 제○조(소유권의 이전) 본 건물의 완성 이전이라도 그 소유권은 도급인에게 귀속된다.
☞ 제○조(소유권의 이전) 본 계약의 체결과 동시에 매매목적물의 소유권은 매수인에게 있다.


 

5. 기한 이익상실 약관

기한의 이익이란 기한이 도래하지 않음으로써 당사자가 받는 이익을 말하는데, 기한의 이익은 채권자만이 갖는 경우도 있고(무상임치 등) 채무자만이 갖는 경우(무이자 소비대차)도 있으며 채권자·채무자 모두에게 있는 경우(이자부 소비대차)도 있습니다.

기한의 이익은 언제든지 포기할 수 있으나 상대방에게 손해를 준 경우에는 이를 배상하여야 합니다. 일정한 경우에는 기한의 이익이 상실되는데 민법은 △ 채무자가 담보를 손상·감소 또는 멸실하게 한 때 △ 채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 아니하는 때 기한의 이익을 상실한다고 하며 파산법에서는 △ 채무자가 파산한 때에는 기한의 이익을 상실한다고 규정하고 있습니다.

기한의 이익 상실 약관은 금전소비대차나 물건의 할부 판매 등에서 많이 사용되고 있는데, 일정한 기한의 이익 상실 사유를 약정하였을 경우 그러한 사유의 발생시 채무자는 기한의 이익을 상실하게 되고 채권자는 즉시 채무의 이행을 청구할 수 있게 하고 있습니다.

☞ 제○조(기한의 이익상실) 다음의 사유 발생시 채무자는 당연히 기한의 이익을 상실하여 즉시 차용금의 전액을 채권자에게 지급하여야 한다.
1. 2개월이상 이자를 지급하지 않을 경우
2. 채무자가 강제집행을 받은 경우
3. 채무자가 금융결제원으로부터 거래정지처분을 받은 경우

☞ 제○조(기한의 이익상실) 매수인에게 다음의 사유 발생시 매도인은 기한의 이익을 상실시켜 즉시 잔대금 전액의 지급을 청구할 수 있다.


 

6. 계약해제

계약 당사자의 채무불이행이 있을 경우에 상대방이 계약을 해제할 수 있음은 앞에서(제1장) 보았으나 이러한 법정해제 이외에도 당사자는 자유로이 해제사유를 정할 수 있으며 또한 법정해제에서 필요로 하는 이행의 최고를 하지 않고 계약을 해제하거나 어떠한 사유가 발생했을 경우 해제의 통고없이 당연히 계약이 해제되는 것(실권약관)으로 할 수도 있습니다.

☞ 제○조(계약의 해제) 각 당사자가 본 계약을 위반하였을 경우에 상대방은 이행의 최고없이 계약을 해제할 수 있다.
☞ 제○조(계약의 해제) 매수인이 대금지급기일에 대금을 지급하지 않았을 경우에는 본 계약은 해제된 것으로 본다.

 

7. 손해배상의 예정

계약에 있어서 일방당사자의 채무불이행이 있으면 상대방은 이에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 이를 청구하기 위해서는 손해의 발생과 그 액수를 증명하여야 하는데 그러한 증명이 쉽지 않을 뿐만 아니라 설사 입증을 하더라도 채무자가 그에 관해 다투는 수가 많습니다.

따라서 당사자는 장차 채무불이행이 있게 되면 그 사실만으로 일정한 금액을 손해배상액으로 하기로 미리 약정하는 수가 많은데 이를 손해배상액의 예정이라고 합니다. 손해배상액을 미리 예정해 놓으면 손해의 발생을 증명할 필요없이 채무불이행의 사실만 증명하면 곧 예정된 배상액을 청구할 수 있습니다. 다만 손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있습니다. 또한 계약시 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하게 됩니다.

☞ 제○조(손해배상액의 예정) 매수인이 매매대금의 이행을 태만히 하였을 경우에 연25%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하기로 한다.
☞ 제○조(위약금) 매도인의 책임있는 사유로 인해 이행이 불능케 되었을 경우에 매도인은 매수인에게 금 원을 지급한다.


 

8. 조건과 기한

계약은 성립되면 곧 효력을 발생하는 것이 보통이나 장래의 어떤 불확실한 사실(조건)이 성취되면 효력이 발생하는 것으로 할 수도 있고(정지조건부계약), 장래의 어떤 기한이 도래할 때 계약이 효력을 발생한다고 규정할 수도 있습니다(시기부계약).

반면에 계약의 성립과 동시에 효력은 발생하나 장래의 어떤 조건이 성취되면 계약의 효력이 소멸한다거나(해제조건부계약), 장래 어떤 기한이 도래하면 계약의 효력이 소멸한다고 약정할 수도 있습니다(종기부계약).
☞ 제○조(정지조건부계약) 본 계약은 행정관청으로부터 공장설립허가를 받았을 때 효력을 발생한다.
☞ 제○조(계약의 효력 발생시기) 본 계약은 ○○년 ○○월 ○○일에 효력을 발생한다.


 

9. 자동연장의 조항

계약은 기간의 만료로 인하여 당연히 종료되며 법률의 규정(전세, 임대차, 농지 임대차, 주택임대차 등)으로 갱신되는 경우를 제외하고는 계약의 연장을 위하여 다시 계약을 하여야 합니다.

따라서 계약의 갱신 또는 연장의 번거로움을 피하기 위하여는 당초 계약 체결시에 계약의 만료시 당사자의 이의가 없으면 자동으로 연장된다는 조항을 정하여 두는 것이 편리합니다.

또한 계약의 갱신이 있을 경우에 당초의 계약에서 제3자가 제공한 담보는 소멸하게 되므로 담보제공의 불편을 해소하기 위해서도 필요합니다.

☞ 제○조(묵시의 갱신)
① 본 계약 만료 1개월 전까지 계약당사자의 이의가 없는 한 자동적으로 1년씩 연장되는 것으로 한다.
② 제1항에 의한 계약의 연장은 연대보증인에게도 효력이 미친다.


 

10. 보증조항

금전대차계약이나 물품매매계약에서 즉시 대금을 지급하지 않을 경우에 채무자의 대금지급의무 이행을 확보하기 위해서는 보증인을 세우는 것이 채권자에게 유리합니다.

통상적인 보증은 채무의 내용과 금액을 확정하여 두는 것이 보통이나, 이를 확정하지 않고 지금부터 장래까지 채무자가 부담하는 일체의 채무를 책임지는 내용으로 할 수도 있는데 이를 근보증이라고 합니다. 보증이 통상보증이냐 근보증이냐 하는 것은 계약서에 확정해 둘 필요가 있지만 그것은 주로 채무의 내용이 확정적이냐, 장래에 발생할 불확정적이냐에 따라서 자동적으로 결정되는 것이 보통입니다.

근보증의 경우에도 보증인의 책임을 완화하기 위하여 기간의 제한을 두거나 금액의 한도를 정하기도 합니다.
☞ 제○조(보증) 보증인은 이 계약으로 인한 매수인의 매도인에 대한 매매대금 채무이행에 대하여 책임을 부담한다.
☞ 제○조(근보증) 보증인은 이 계약으로 인한 매수인의 매도인에 대한 ○○년 ○○월 ○○일까지의 기간동안에 부담할 채무 중 금 원 한도에서 채무이행의 책임을 진다.


 

11. 재판관할의 합의 조항

계약에 관한 소송을 제기할 때에는 상대방의 주소지나 계약상의 의무이행지를 관할하는 법원에 제소하여야 합니다. 그러나 관할법원이 당사자의 거주지와 원거리에 있거나 또는 일방 당사자에게만 편리할 경우에는 당사자가 합의하여 관할법원을 정할 필요가 있습니다.

합의관할에는 특정한 법원에 관할권을 인정하고 그 밖의 다른 법원에 대한 관할권을 배제하는 전속적 합의와 법정관할 이외의 다른 법원을 부가하는 부가적 합의가 있습니다.
☞ 제○조(관할법원) 이 계약에 의한 소송은 서울민사지방법원에 제소하기로 한다.
☞ 제○조(관할법원) 이 계약에 관한 소송은 갑의 주소지를 관할하는 법원에 제기하기로 한다.

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