1. 부동산 매매계약 사례 및 내용해설
[1] 부동산 매매계약서
매도인 (이하 “갑” 이라 한다)과 매수인 (이하 “을” 이라 한다)은 아래 표시의 부동산에 관하여 다음과 같이 합의하여 계약을 체결한다.
| <부동산의 표시> |
| 소재지 |
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토 지
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지 목 |
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면 적 |
㎡( 평) |
| 건 물 |
구조 및 용도 |
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면 적 |
㎡( 평) | |
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제1조(목적)
갑은 그 소유의 위 부동산을 을에게 매도하고 을은 이를 매수한다.
제2조(매매대금)
① 매매대금은 금 원으로 하고 다음과 같이 지급하기로 한다.
| <부동산의 표시> |
| 계약금 |
금 원은 계약체결시에 지급하고 |
중도금
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금 원은 년 월 일에 지급하며 |
| 잔 금 |
금 원은 년 월 일에 지급하기로 함. | |
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② 제1항의 계약금은 잔금 수령시에 매매대금의 일부로 충당한다.
제3조(소유권 이전 및 매매물건의 인도)
갑은 을의 잔금지급과 동시에 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 을에게 교부하고 이전등기절차에 협력하여야 하며 갑의 비용과 책임으로 매매부동산을 을에게 인도하여야 한다.
제4조(저당권등의 말소)
갑은 제3조의 인도전에 매매부동산상의 저당권, 질권, 전세권, 지상권, 임차권 기타 소유권의 행사를 제한하는 일체의 권리를 말소시켜야 한다.
제5조(부속물의 이전)
제3조의 인도시 매매부동산에 부속된 물건은 매매목적물에 포함된 것으로 한다.
제6조(매도인의 담보책임)
매매부동산은 계약시의 상태를 대상으로 하며 공부상의 표시와 실제가 부합하지 아니하여도 쌍방이 이의를 제기하지 않기로 한다.
제7조(위험부담)
① 매매부동산의 인도 이전에 불가항력으로 인하여 매매부동산이 멸실 또는 훼손되었을 경우에는 그 손해는 갑의 부담으로 한다.
② 제1항의 경우에 을이 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없을 때에는 을은 계약을 해제할 수 있으며 이 때 갑은 이미 수령한 대금을 을에게 반환하여야 한다.
제8조(계약의 해제)
① 제2조의 중도금 지급시까지 을은 계약금을 포기하고 갑은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
② 당사자 어느 일방이 본 계약을 위반하여 이행을 태만히 한 경우 상대방은 1주간의 유예기간을 정하여 이행을 최고하고, 일방이 이 최고의 기간 내에 이행을 하지 않을 경우에 상대방은 계약을 해제할 수 있다.
제9조(위약금)
제8조제2항에 의하여 일방이 계약을 해제하였을 때에는 상대방은 계약금 상당액을 손해배상금으로 지급하여야 한다.
제10조(비용)
매도증서작성 비용 및 이에 부대하는 비용은 갑이 부담하고 소유권이전등기에 필요한 등록세 등의 비용은 을이 부담한다.
제11조(공과금 등)
매매토지에 부과되는 조세공과·제비용 및 매매토지에서 발생하는 수익은 모두 인도일을 기준으로하여 그 전일까지 생긴 부분은 갑에게 귀속하고 그 이후부터는 을에게 귀속한다.
제12조(관할법원)
이 계약에 관한 소송의 관할법원은 매매 부동산의 소재지를 관할하는 법원으로 한다.
이 계약을 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 갑과 을이 서명날인한 후 각각 1통씩 보관한다.
| 년 월 일 |
| 매 도 인(갑) |
주 소 : |
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주민등록번호 : |
전화 : |
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성 명 : (인) |
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| 매 수 인(을) |
주 소 : |
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주민등록번호 : |
전화 : |
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성 명 : (인) |
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| 입 회 인 |
주 소 : |
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주민등록번호 : |
전화 : |
|
성 명 : (인) |
[2] 부동산 매매계약서의 해설
● 제3조 : 소유권 이전 및 매매물건의 인도
매수인의 매매 잔금의 지급과 매도인의 목적물 인도 및 소유권이전등기 절차에 필요한 서류의 이전을 동시이행의 관계로 하였습니다. 계약서에 이러한 규정이 없더라도 민법 제536조에 의하여 동시이행의 관계가 성립합니다. 따라서 계약의 일방이 자기의 의무를 이행하지 않고 상대방의 이행을 청구할 경우에 상대방은 이를 거절할 수 있으며 거절하더라도 채무불이행이 되지 않습니다.
만약 당사자의 사정에 의하여 매매물건의 선인도나 매매대금의 선이행 혹은 소유권인도 후 일정기간 후에 목적물의 인도를 필요로 할 경우에는 다음과 같이 계약서를 수정하여야 합니다.
- 매수인이 매매물건의 선인도를 요구할 경우
☞ 제○조 갑은 을에게 매매물건을 년 월 일까지 인도한다.
(이 때에는 매매잔금의 지급기일까지 매수인의 토지사용 수익에 대한 약정이 필요합니다)
- 매매대금의 선이행을 규정할 경우
☞ 제○조 갑은 잔금 지급 후 일 이내로 매매물건을 을에게 인도하여야 한다.
(이때에도 소유권이전등기에 필요한 서류는 잔대금의 지급과 동시에 교부하여야 할 것입니다)
● 제4조 : 저당권 등의 말소
매도인은 잔금지급기일까지 소유권을 방해하는 권리 등을 제거하여 매수인에게 완전한 소유권을 이전하여야 합니다. 그러나 당사자의 편의에 의하여 저당권 등의 인수를 약정할 수도 있습니다. 다만 저당권부 채무를 인수할 경우에는 채권자와 협의하여 인수절차를 수행하여야만 서로에게 피해가 없을 것입니다.
- 저당권으로 담보된 매도인의 채무를 매수인이 인수하는 조건으로 매매를 할 경우
☞ 제○조 매매물건으로 담보된 갑의 저당권부 채무를 을이 인수하며 당사자는 채무의 인수절차에 협력한다.
● 제5조 : 부속물의 이전
부동산에 부합된 물건은 부동산의 소유권의 이전에 따라 이전합니다. 그러나 당사자의 약정으로 달리 정할 수도 있습니다. 다만 입목법에 의한 입목은 독립된 소유권의 객체로 할 수 있으므로 임야 매매시에는 지상의 수목에 대한 약정이 필요합니다.
- 토지의 지상에 있는 수목을 매매에서 제외할 경우
☞ 제○조 매매물건의 지상에 있는 나무는 본건 매매계약에서 제외하며 갑은 년 월 일 까지 이를 이전한다.
● 제6조 : 매도인의 담보책임
수량을 지정한 매매가 아닌 특정물 매매에서는 매매목적물의 동일성이 인정되는 한은 공부상의 수량(면적)과 실제가 다소 불일치할 경우에도 매매대금의 감액이나 계약을 해제할 수 없습니다. 그러나 매매 당시 언제나 측량을 할 수는 없으므로 감액 또는 증액의 청구를 계약 조항에 삽입할 수 있습니다.
- 공부상의 면적과 실제의 면적의 불일치가 예견될 경우
☞ 제○조 매매 토지의 평수가 실측평수를 기준으로 하여 증감이 있을 때는 각 당사자는 목적물의 인도 후 60일이내까지 평당 원으로 대금의 증액 또는 감액을 청구할 수 있다.
● 제7조 : 위험부담
민법은 계약 후 이행전까지 불가항력 또는 계약당사자의 귀책사유 없이 목적물이 멸실·훼손되었을 경우에 채무자의 위험부담주의를 규정하고 있습니다. 따라서 계약금(또는 중도금까지)을 지급하고 이행 이전에 목적물이 멸실·훼손되었을 경우에는 매도인은 이미 지급받은 매매대금을 매수인에게 상환하여야 합니다.
그러나 당사자의 의사에 의하여 채권자가 위험을 부담하기로 할 수도 있습니다.
- 목적물에 대해 채권자(매수인)가 위험을 부담하게 할 경우
☞ 제○조 매매부동산의 인도 이전에 불가항력으로 인하여 매매부동산이 멸실 또는 훼손되었을 경우에 그 손해는 을의 부담으로 한다.
● 제8조 : 계약의 해제
계약금을 지급한 계약에서 당사자의 특별한 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).
채무자가 이행을 지체한 경우에 채권자가 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하여도 그 기간 내에 이행을 하지 아니하는 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 다만 당사자의 의사로 최고기간을 정하거나 최고를 생략하고 바로 해제를 할 수도 있습니다.
-
이행의 최고없이 계약을 해제하려고 할 때
☞ 제○조 계약 당사자가 본 계약을 위반하였을 경우에 상대방은 하등의 최고없이 계약을 해제할 수 있다.
- 당사자가 계약해제의 의사표시의 수령을 회피할 것이 예견되거나, 수령이 곤란할 것이 예상될 때
☞ 제○조 당사자가 본 계약을 위반하였을 경우에 본 계약은 자동해제된 것으로 한다.
☞ 제○조 당사자가 본 계약을 위반하였을 경우에 상대방은 하등의 최고없이 계약을 해제할 수 있으며, 해제의사를 우편으로 발송시 발송일로부터 3일째 되는 날 도달한 것으로 본다.
● 제9조 : 위약금
당사자의 일방이 채무를 불이행하여 상대방이 계약을 해제할 경우 손해배상도 아울러 청구할 수 있습니다. 그러나 손해배상을 청구할 경우에는 손해의 발생과 손해의 정도를 청구자가 입증하여야 하는 번거로움이 따릅니다. 따라서 계약서에 미리 손해배상액을 예정하여 놓으면 손해의 발생과 정도를 입증할 필요없이 손해배상의 청구를 할 수 있게 됩니다(민법 제398조).
- 손해배상액을 기일 경과에 따라 달리 정할 경우
☞ 제○조 당사자가 본 계약을 위반하였을 경우에는 상대방에게 하루에 원씩의 손해배상을 한다.
● 제12조 : 관할법원
부동산의 매매에 관한 관할법원은 채무자의 주소지 혹은 부동산 소재지를 관할하는 법원입니다. 그러나 당사자의 편의에 따라 관할법원을 합의하여 정할 수 있습니다.
- 특정 법원을 관할법원으로 지정할 경우
☞ 제○조 이 계약에 관한 소송은 ○○지방법원을 관할법원으로 한다.
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